Obbligo di partita IVA dal 3° immobile in affitto breve: cosa fare ora

Fino al 2025, la presunzione di attività imprenditoriale scattava solo dal quinto immobile.

Dal 2026, questa soglia si è abbassata drasticamente: dal terzo immobile in affitto breve in poi, l’attività è considerata d’impresa, con obbligo di:

• apertura di Partita IVA;

• uscita dal regime della cedolare secca;

• versamento dei contributi INPS;

• gestione contabile, fiscale e amministrativa conforme alle regole d’impresa.

L’obiettivo del legislatore è chiaro: distinguere chi mette a reddito uno o due immobili da chi svolge l’attività con caratteristiche di professionalità, continuità e organizzazione.

È evidente che il nuovo inquadramento non incide solo sulla tassazione, ma ha impatti concreti sulla gestione in termini di:

• maggiori adempimenti burocratici (emissione fatture elettroniche, scadenze periodiche, ecc.)

• costi contributivi più elevati (iscrizione INPS gestione commercianti)

• contabilità più complessa (soprattutto se si esce dal forfettario)

• criticità operative nel passaggio da un regime fiscale all’altro, specie per le prenotazioni già in corso

• oneri del commercialista più elevati, stante una gestione più complessa

• controlli più stringenti da parte dell’Agenzia delle Entrate (per evitare usi strumentali, intestazioni fittizie o comodati elusivi)

Anziché farsi travolgere dalle novità, è il momento di valutare in modo strategico le alternative.

Partiamo con il dire che non necessariamente l’apertura della partita è svantaggiosa.

Ci sono numerose casistiche, numeri alla mano, in cui il passaggio a una gestione professionale (ove si rientri nei limiti del forfettario con riduzione dei contributi INPS) ha apportato indubbi vantaggi fiscali in termini di risparmio economico.

Oltretutto, non sempre aprire Partita IVA è l’unica strada percorribile, esistono altre opzioni concrete da esaminare.

La soluzione più semplice per evitare automaticamente l’obbligo di apertura della Partita IVA è chiaramente limitarsi a 1 o 2 immobili in affitto breve.

In tal caso, verrà applicata la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, potendo restare all’interno di una gestione semplificata, senza alcun obbligo imprenditoriale.

Se hai più di due immobili, il consiglio è quello di valutare il passaggio a forme contrattuali diverse come:

• Affitto transitorio (da 1 a 18 mesi, con finalità di studio o lavoro)

• Locazione a studenti o lavoratori fuori sede (con contratto specifico)

• Locazione ordinaria a lungo termine con cedolare secca

Queste formule non rientrano nella disciplina degli affitti brevi e quindi non concorrono alla soglia limite.

Chiaramente si stima che questo inasprimento normativo posterà alcuni host a valutare soluzioni idonee ad aggirare l’obbligo di legge.

E’ il caso, ad esempio, dell’ipotesi relativa all'intestazione della proprietà degli immobili a familiari (coniuge, figli, ecc.), in modo che ciascun contribuente rientri nei limiti di legge evitando così il superamento della soglia dei due immobili.

Soluzione che comunque non è esente da costi (notarili) e a problematiche in caso di successiva dissoluzione del nucleo familiare.

L’invito è a prestare in ogni caso attenzione a questi accorgimenti, in quanto le intestazioni fittizie o strumentali (ove non rispondano ad un trasferimento reale, con sostanza economica) potrebbero essere contestate dall’Agenzia delle Entrate.

A tutti quelli che potrebbero essere tentati da scorciatoie rischiose:

• Intestazioni fittizie a parenti

• Comodati seguiti da subaffitti fuori norma

• Gestione "in nero" di alcuni immobili

è bene ricordare che si tratta di soluzioni borderline (in alcuni casi ai limiti della legalità) che espongono a sanzioni, controlli e accertamenti fiscali.

Per questo motivo, prima di assumere una qualsiasi iniziativa è importante evitare il fai-da-te in ambito fiscale e confrontarsi con un avvocato e/o fiscalista esperto in materia (non un commercialista generico) per valutare assieme a lui la fattibilità, legalità e convenienza delle varie alternative.

Come sempre, anche in questo caso è bene conoscere le regole per scegliere in modo consapevole ed evitare di commettere passi falsi che - in un settore attenzionato come quello degli affitti brevi - potrebbero costarci caro in futuro.